V době stoupajících cen nemovitostí a rostoucích úvěrů na nemovitosti se zdá být vše jasné. K nejjistějším způsobům umístění bankovních zdrojů patří hypoteční a jim podobné úvěry. Zastavená nemovitost představuje jistotu, zvláště když její cena stoupá a riziko ztráty s přibývajícím časem a splátkami klesá. Jaké lepší umístění zdrojů by si mohl bankéř přát?

Jenže ceny se nevyvíjejí jednosměrně ani u nemovitostí a také doby velké opatrnosti střídají doby neopatrného financování a poskytování úvěrů na 100 % tržní ceny. Možná s potlačením povědomí o tom, že tržní ceny jsou pohyblivé a po dobách vzestupu cen mohou přijít doby výrazného poklesu či splasknutí realitních bublin.

Příkladů realitních bublin a neopatrného financování nemovitostí ze strany bank je v posledních letech opravdu hodně. Zdá se, že neopatrnost roste se zapojením veřejného sektoru a správou cizích anonymních peněz v souladu s teoriemi nositele Nobelovy ceny za ekonomii Miltona Friedmana. Příklady lze najít po celém světě - od amerických finančních ústavů Freddie Mac a Fannie Mae až po španělské spořitelny "cajas".

JAPONSKÁ BUBLINA SPLASKÁVALA 15 LET

Realitní bubliny - na rozdíl od těch akciových - splaskávají často velmi pomalu a dlouho. Nejbolestivější bublinou posledních 20 let byla ta japonská. Docházelo při ní k poklesu cen nemovitostí po dobu plných 15 let (1992 až 2007). Průměrné ceny se tam snížily asi o 60 % zhruba na úroveň, která panovala před vznikem bubliny.

Splasknutí realitní bubliny mělo negativní dopad na banky, z nichž se mnohé potácely dlouhé roky s vysokým podílem klasifikovaných úvěrů. Nakonec stát vytvořil instituci, která špatná aktiva přebírala a soustředila na jednom místě. Daňoví poplatníci byli nuceni platit za riziková rozhodnutí bank, aby nebyla narušena stabilita finančního sektoru. Stálo je to v přepočtu asi 10 bil. Kč, což přispělo k dnešní vysoké úrovni zadlužení veřejného sektoru Japonska.

Teprve v posledních třech letech docházelo v Japonsku k pozvolnému nárůstu cen nemovitostí. Další kapitolu napíše ničivé zemětřesení s tsunami a únik radioaktivity z jaderných elektráren. Lze čekat působení mnoha protichůdných faktorů.

Recese, pokud bude dlouhodobější a hlubší, bude tlačit na další pokles cen, na druhé straně potřeba znovu vybudovat zničené domy a průmyslové budovy bude směřovat větší díl investic právě do nemovitostí, což bude tlačit ceny naopak vzhůru a bude podporovat stavebnictví na úkor jiných odvětví. Vlivů bude však nesporně víc včetně nejistot ohledně budoucí energetické politiky země. V celém světe lze také čekat nárůst pojistného (nejen u nemovitostí a elektráren), protože z hlavních zajišťoven přes pojišťovny do poškozených oblastí odteče v důsledku katastrofy hodně peněz.

MILION NEPRODANÝCH DOMŮ VE ŠPANĚLSKU

Podívejme se však do Evropy. Kromě irské bubliny, která měla přímý negativní dopad na banky a následně kvůli zárukám za banky i na státní finance, zde máme jednu velkou a stále ještě splaskávající bublinu ve Španělsku. Tato bublina znamená velký problém pro řadu bank, nejvíce pro regionální spořitelny "cajas" ve veřejném vlastnictví. To znamená - podobně jako kdekoli jinde ve světě - nedostatečný tlak na efektivní a bezpečné hospodaření a konflikty zájmů.

Jde o jeden z klasických neduhů veřejného vlastnictví. Místní politici ovládající banky měli zájem na poskytování co nejvíce levných úvěrů voličům a lobbistickým skupinám na výstavbu nových bytů a domů - bez ohledu na riziko. Z cizích peněz se ručí, půjčuje a rozdává dobře a rizika se moc nezkoumají, jako když se hospodaří s vlastními penězi.

Jde o další příklad toho, jak selhání úřadů, politiky přerozdělování a nejasného vlastnictví a manipulace trhem nakonec škodí těm, kterým měly pomáhat. K tomu se přidává problém s příliš nízkými reálnými úroky po zavedení eura, jež ke vzniku bubliny také přispěly. Zadlužovat se v posledních letech bylo daleko výhodnější než v dobách španělské pesety.

CENY BUDOU JEŠTĚ KLESAT

Vzhledem ke splaskávající cenové bublině je těžké v mnoha regionech Španělska prodat byt či dům. Madriďan Antonio Blasco podle jednoho článku v německém Die Welt prodává svůj třípokojový byt ve vládní čtvrti hlavního města bez úspěchu již tři roky. "Na straně poptávky jsou již jen lovci výrazně zlevněných bytů," říká Antonio Blasco. Kdo nemusí, nekupuje, protože všichni čekají, že ceny bytů a domů budou ještě hodně klesat. Od počátku realitní krize ceny spadly o 16 % (za čtyři roky) a letos podle odhadu společnosti Bernstein Research klesnou pravděpodobně o dalších 8 %.

Čtyři roky po začátku realitní krize je na prodej milion bytů a domů. Před splasknutím cenové bubliny se postavilo 860 000 nových bytů a domů, což znamená, že se ve Španělsku stavělo víc než ve Francii, Německu a Velké Británii dohromady. Poptávku dále snižuje vysoká nezaměstnanost (20 %), způsobená zejména přeregulovaným trhem práce. V Madridu spadla průměrná cena za metr čtvereční z 3658 EUR (asi 90 000 Kč v roce 2008) na 3290 EUR (asi 80 000 Kč dnes).

Banky mají v portfoliích špatné úvěry a také nemovitosti (dohromady za 70 mld. EUR), zaúčtované v nadhodnocených cenách, takže jim hrozí velké ztráty. Očekávané ztráty jsou pouze z jedné třetiny kryty rezervami. Dlouho se snažily nezaplavovat trh nabídkou bytů, ale teď už prodávat musejí. Například Caja de Madrid nabízí vlastních 2000 bytů a domů s 30% slevou, Banco Santander nabízí dokonce 40% slevu a regionální spořitelna SA Nostra slevu 50 %. Experti soudí, že pro ozdravení trhu realit a ekonomiky musí ceny realit ještě hodně klesnout. Pro porovnání, v Irsku od prasknutí realitní bubliny poklesly ceny zatím o 37 %.

Ceny realit setrvale klesají i jinde, od Spojených států až po Českou republiku. Někteří analytici se obávají především splasknutí cenové bubliny v Číně, která by mohla být další nepříznivou zprávou pro udržení křehké celosvětové konjunktury, kterou sužují dopady japonské katastrofy, válka v Libyi, revoluce v arabském světě a problémy vysokého zadlužení veřejného sektoru v EU, USA i Japonsku.

FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ TRH REALIT

Jak se bude tento trh vyvíjet dále, závisí na mnoha faktorech. Některé jsou mezinárodní (poptávka se přelévá přes hranice víc než kdykoli v minulosti), jiné čistě domácí. Roli hraje především konjunktura a vývoj příjmů společně s jistotou zaměstnání. Nejstabilnější a nejvyšší zaměstnanost je tam, kde není trh práce přeregulovaný. Kde není problém propustit zaměstnance, tam se podniky nebojí je ani nabírat. To platí i naopak. Zaměstnanost souvisí s rizikovostí poskytování hypotečních úvěrů a nepřímo i s výší úrokových sazeb a schopnosti splácet.

Roli hraje také výnosnost nemovitostí (poměr ceny a čistého zisku z nájmu) a konkurenční aktiva a jejich výnosnost. V době kvantitativního uvolňování (USA) a inflačního odkupu státních dluhopisů centrální bankou (EMU) může být vedle zlata, stříbra a komodit také trh nemovitostí atraktivní možností, kam "zaparkovat" peníze potenciálně ohrožené budoucí inflací. Alespoň tam, kde ceny nejsou přemrštěné. To je však značně nejisté, protože v případě větší krize mohou i ceny nemovitostí ještě hodně ztratit. Zejména pokud banky zasažené dluhovou krizí a držící mnoho rizikových dluhopisů nebudou schopny poskytovat stejné množství hypoték jako dnes.

Vliv na trh realit v každé zemi bude mít rovněž demografický vývoj a imigrace (ta v minulosti ovlivňovala právě španělské ceny realit velmi silně). V neposlední řadě pak mají vliv vládní intervence a daně. Daň z nemovitostí patří k nejjistějším zdrojům příjmů států, protože nemovitosti nemohou z žádné země před daněmi utéct. Trh v některých zemích včetně ČR deformuje také daň z převodu nemovitostí, která komplikuje kromě fungování trhu realit i meziregionální přesuny pracovních sil v ekonomice.

• Diskuse
• Celkem 1 příspěvků